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土地出让金未必是物业税障碍

2010/3/31 15:24:45 来源:北京房产 字号:T / T

已风传数年的开征物业税的说法今年似有箭在弦上之势,而有关物业税开征与土地出让金制度是否存在冲突的问题,再度引来各方如潮般的争议,一时间,这一矛盾似乎无法调合。笔者认为:两者其实可以并存并立。

税收,当然应该有理有据有效可行。在许多人(包括不少专家教授)想当然地看来,中国的物业税,就是“把本来一次性交70年的‘土地出让金’分成70年来收”,这样就降低了房地产开发成本,同时也降低了房价。据笔者了解,那些没有交纳过土地出让金的住房,包括只有使用权的老公房和经济适用房,还有建在集体所有土地上的小产权房等,的确是因为没有产权证而价格较低。

开征物业税,先要理清观念。笔者以为,法律的实质应该是一种手段。所谓加强法制建设,不能理解成:一切为了法律而法律。法律和法制实际上都是为改革建设服务的手段,而不是目的本身。在有关物业税的研究准备中,土地出让金和物业税的关系可以这样理解:土地出让金源于中国的土地公有制,这是社会主义国家性质所决定的,对中国房地产来说,是迄今为止不能撼动的制度基础。而建立在国有土地所有制基础上的土地出让金,和其他政府税赋还是有区别的:各级政府在征收土地出让金时,显然是将之作为一种租金来对待,即国家和政府作为土地的拥有者,在给予承租人租用使用土地时,得到相应的利益回报。而且,正是因为中国没有将土地私有化,土地出让金就更不应被作为一种税来对待。

因此,从严格意义上说,物业税和土地出让金之间并不存在重复或者替代的关系。虽然两者都是属于政府收入,但要就此把租金和税赋硬性混淆,这在分类逻辑上还是说不通的。

如果物业税最终得以开征,那应该是在既不取消土地出让金,也不改变土地国有性质条件的前提下才可以。即通过将土地增值税、土地使用税、城市建设税和形同虚设的房产税等诸多繁杂税费清理合并,转为统一的物业税,或称房产税,以此实现关于中国物业税的新定义。这个税,应该针对、并且必须只针对那些拥有较多物业的人。

 

据此,研究开征物业税的核心内容应考虑:通过征收该征的税种税款,给政府、主要是各地方政府,适当增加财政收入,相应降低有关地方对“土地财政”的依存度。同时,通过物业税,进一步贯彻有关在税收中实现财富公平再配置的原则。

据上述原理,即便在征物业税过程中出现了针对大量物业拥有者的“重复征税”问题,那么,受此影响的那些大量物业拥有者的数量,应该是所有物业拥有者总数中很少数的部分。

换言之,任何拥有一套不算太大的城市住房的当地居民,以及任何只拥有两套房的当地居住家庭(其中至少一套为普通住房),都不应该被征物业税。

解决问题的办法往往取决于看问题的角度:如按上述思路开征物业税,既不必受制于把土地出让金纳入物业税这个几乎不可能实现的目标;也不必非得去争取全国人大常委会乃至人大代表的专门投票。在不增加新税种前提下,通过合并现有税种,同样可以大大加速物业税出台的进程。

当资产价格形成上涨趋势后,如要抑制可获得投资加消费双重收益的购房冲动以稳定房价,仅靠增加交易环节的一次性税费是没有多大效果的。有时甚至会如房产商理论家任志强所言,起到提升房价的反效果。而一旦将土地出让金纳入物业税征收范畴,理论上应降低的房地产成本差价在实际中有可能被开发商等参与者趁机占有,结果很可能是:地方财政收入少了,但高企的房价却不见回落,反倒是参与其中的房产商等市场逐利者们赚翻了天!

可见,除了在短期内大量抛投有限的土地资源外(对政府规划而言这类似于饮鸩止渴),有选择性征收的物业税是没有其他选项可替代的最佳选择。而土地出让金与物业税相配合,可以形成对开发商和地方政府的双重牵制。

如此,既能满足各级地方财政对土地出让金不可或缺的需求(对应抑制开发商大量购地和囤地冲动),又可通过物业税来增加房产持有成本的压力,从而有效抑制投资性和投机性的购房冲动,还能缓解地方政府对土地财政的依赖,更可对经济实体中不应受鼓励的、收租类的食利寄生阶层进行数量调控。

在需要以调结构、转方式来加速实现科学发展的今天,抄袭国外的物业税在今天的中国当然是不可行的。但将房产税、土地使用税、城市建设税和土地增值税等税费统并而成物业税,并相应减免首次购房与改善性房屋置换交易的契税和营业税,这样既免去普通消费者在购房时必须支付的、已被开发商包括在房价内的部分税费成本,同时又将这些费用转为对大量房产拥有者施加压力的物业税——以此思路开征物业税,笔者以为,应该能对遏制非理性高涨的房价产生我们所希望的作用。

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