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房价是总理说了算 还是总经理说了算

2010/3/31 15:00:17 来源:北京房产 字号:T / T

话题缘起

中国的地价、房价最近出现了戏剧性的变化,某种意义上已经演变成为一种较量:在全国“两会”上,《政府工作报告》提出要“坚决抑制部分城市房价过快上涨”、“抑制土地价格过快上涨”;“两会”结束之后,远洋、保利、华润、首开、合景泰富等国有地产商反其道而行之,高价夺标拿地皮,仅“两会”结束次日——3月15日,北京市就诞生了三个“央企地王”,而“地王”周边的房价也应声上涨。最近,温总理在不同场合反复强调要抑制高房价,而央企却在北京创下每平方米3万元的楼面地价纪录和52.4亿元地块总价纪录。

是调控政策在与高房价较量,还是总理与总经理在较量?或者是调控政策与高房价根本就没有较量?中国的房价,到底是总理说了算,还是企业的总经理说了算?《每日经济新闻》18日采访了5位地产界人士及专家学者,就这些问题进行解读。

总理的决心尚需转成量化措施

NBD:《政府工作报告》说得非常明确,要坚决抑制部分城市房价过快上涨、抑制土地价格过快上涨。“两会”余温尚在,央企却在北京市以创纪录价格夺标,将中国的房地高价推到极点。因此,央视名嘴白岩松在“新闻1+1”中提出:中国的房价到底是总理说了算?还是企业的总经理说了算?

秦兵:当然是总理说了算。从过去几年中,我们都可以看到总理对高房价“坚决抑制”的决心。问题是,总理“坚决抑制”的决心需要转化成具体的量化措施,是控制房价的具体办法,也就是国家发改委和住房建设部要出台一个具体的控制房价标准。但到现在为止,没有一个具体的控制措施。央企之所以疯狂高价拿地,原因就是没有限制的政策制度。

NBD:高房价,无措施,财政的腰包先鼓起来。酿成这种局面的背后原因之一,就是总理与总经理有一个共同的工作职能,为工作人员发工资。为了发工资,财政就得有钱,而财政的20%几乎来自房地产,一些地方财政来自房地产的收入大概占到40%~60%。

秦兵:你说得对,总理与总经理一样要给大家发钱,从发工资的角度看,房价太低,一旦房价太低,财政收入就会减少,发工资就会成问题。

NBD:央企为何敢无视总理“坚决抑制高房价”的要求,以高价拿地?

秦兵:在我国,土地是绝对的垄断性供应,而央企有的是垄断资源:一是特殊地位的垄断;二是与相关土地拍卖政府部门的关系垄断;三是资金上的垄断;还有一个特殊垄断,就是央企不怕违约,拿块地不论要花50亿、80亿,还是100亿,一般私企不敢拿出这么多钱,而央企的钱是银行的,即使央企未必能拿出这么多的流动资金,政府也不会封其账号。因为央企是政府的,土地拍卖也是政府在做,一个卖方,一个买方,还有一个银行是资金提供方,三者尽管发生了交易行为,但都是一家人。政府不敢让央企破产,一旦破产,所有的后果还得政府来处理。

陈云峰:我觉得是三大冲动造成央企频繁出手:首先是利润冲动,现在房地产根本不愁卖,只要拿到地,利润就有保证;其次是资金冲动,央企资金充裕,尽管国家发改委说“4万亿投资没一分进入楼市”,但央企融资容易而且成本低廉;三是投机冲动,我国实体经济实际上并没有完全走出低谷,类似中国兵器和中国烟草这样的企业都来房地产市场,或许能说明这些企业在自己的行业内不再愿意继续付出,看到房地产市场规则简单赚钱容易就希望进入。

邹晓云:我也有同样的看法:一方面是央企资金雄厚;另一方面在于实体经济不振,央企必须转移资金风险,而房地产业则保持着向好的势头,吸引了央企的大量资金。

提首付比例 助长央企地王产生

NBD:有观点认为,将土地出让金首付款提高到50%,同时将竞买保证金比例提高至20%,助推了央企的垄断?

邹晓云:在一个真正的市场中,无论大企业还是小企业,都应该有平等的竞争机会。这些举措在一定程度上,确实抬高了开发商的拿地门槛,同时也减少了一些恶性竞争,减少如大龙地产拿下“地王”后又无力开发的现象。在土地市场尚不规范的情况下,短期内只能采取这些政策。

冯科:在土地出让中,首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,表面上抑制了地价的过快上涨,但现在却是在“招拍挂”拍卖槌之下不断产生新的“地王”。在之前的土地出让中,多数开发商的土地出让首付款仅为20%,不少开发商通过销售回款来补缴土地价款,而现在要求中标单位首次交款不得少于50%,实际是从资金要求上对开放商进行限制,提高开发商的融资难度。但同时也可能带来新的土地垄断,即资金雄厚的大开发商和国有企业将更容易拿地。

NBD:有报道说,3月15日,北京诞生三“央企地王”的同时,“地王”周遍有的房价上涨了2000元/平方米,央企推高地价,对房价影响有多大?

陈云峰:央企进入房地产后,出手力度让人咋舌,确实推高了房价,对房地产行业冲击明显,且带来负面影响。其实,企业之间应该是平等的,央企进入房地产市场并不违法违规。只是作为“国字级”的国资委控股企业也去充当抬高房价的角色,人们感情上比较难以接受。

邹晓云:我有不同的看法,央企插手主业以外的业务,本身就是一种不规范行为,在一定程度上造成了市场的不公平竞争。同时,一些央企不顾后果高价拿地,在开发商握有定价权的机制下,地价成本转移到房价上,并最终转嫁到购房者身上,给购房者带来沉重的负担。

NBD:18日,国资委召开新闻发布会对外吹风,称“有房地产主业的中央企业要带头执行国家法律法规和有关政策”和“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司,要带头贯彻国家房地产业发展的相关政策,在董事会中发挥作用”。这些说法看起来有点含糊。

秦兵:国资委的这些说法,对抑制房价起不了作用。我的看法是,央企今后就不要介入土地竞拍,应该通过立法用政策制度规定下来。

陈云峰:我觉得国资委这次打出的“刹车令”会有一些效果,但肯定不会像大家想象的那么好。因为据我了解,很多央企并不是国资委占百分百股份的,在一些央企,国资委的股份只有很小的一部分,而在香港、海外上了市的央企,其权利方在股东大会,国资委不能完全做主。

听从国资委这个 “行政指令”的央企,也只能是国资控股占绝对优势的企业。但上市公司、股权股东机构复杂的企业,可能难以受制于“刹车令”,这些公司不听,我想国资委也是无计可施。

 

问责一把手 或可控制地价高涨

NBD:去年以来,我国出台了“国4条”、“国11条”等一系列房地产调控政策,但有不少人认为政策并无实质性内容?

陈云峰:我觉得我们国家经济还在受金融危机影响中,还存在二次探底的风险。把三个热点:规范房地产、防通胀、防止经济二次探底风险放在一起说,能够感觉出“国4条”、“国11条”这些政策是在控制,“控制”的是增幅,而不是在抑制,这是国家在处理局部和整体的关系。

NBD:用制度限制,能有效果吗?为什么不用法律手段?

秦兵:我刚才也说过,应该通过立法的形式,禁止央企参入土地竞拍。国有企业本来就应该为民生服务,应该在私营企业无法介入的领域去作为。房地产业是个高暴利行业,国有企业进入就是与民争利。

NBD:从长远看,应该如何有效地抑制“地王”频出、地价高企的现象?

邹晓云:我认为应该从利益链条上进行操作。可按照现有规定,对企业收取土地闲置费。如果这一规定能严格执行,可以有效地促进供应,并抑制地价的上涨。同时,建议对房屋收取空置费,还要向土地、房屋等不动产的持有者征收物业税,从而增加开发商和持有人的持有成本,减少持有量,更好地调解市场供需。

曹建海:现在的房地产市场已经成为了一个“赌场”,参与者是地方政府、房地产商、投机者。那些没有购买能力的消费者已经被排除在外,即使动用存款挺进楼市的购房者,也大多处于投资性需求而非自住性需求。房地产不断膨胀,央企手头资金过于宽绰,地方政府还债压力巨大,在这种局面下,击鼓传花的游戏已经轮到央企,未来市场一旦逆转,央企即被套牢。一个简单的解决办法就是问责“一把手”,谁拿“地王”谁“下课”。

NBD:房地产业是地方政府的主要财政来源,所以地方政府被认为是直接或间接推高房价的始作俑者,如何看待这个问题?

秦兵:按照《物权法》的规定,国有土地的权力行使人是国务院,其收益也应该归国务院。国务院所获得的土地收益,再按比例重新拨付给地方政府,也就是中央财政的再转移支付。而地方政府如何让获得收益?就是通过改善民生服务和不动产税来获得收益,但现在情况并非如此。

冯科:我觉得最简单的办法就是要改革,用改革来取代临时的政策。应该进行税制的改革,不要让土地出让金成为地方财政主要来源,现在很多沿海地区土地出让金占到了财政收入的60%~70%,这个比例太高了。所以,地方政府对土地、地价的上涨就有一种渴望,地价上涨前提是房价要上涨,因为地价是面粉,房子是面包,面粉涨价得要面包先涨价,因为有动机,所以会激励推高房价。

改房地产法

可定两年不能交易

NBD:假如取消GDP的政绩考核,限制地方政府介入房地产业,房价能降下来吗?

秦兵:要是能做到这一步,地方政府就不会哄抬价格,房价肯定就会降下来。中央政府是不会哄抬价格的,地方政府才是积极的推动者。我国的所有法律条文中,没有一条规定用GDP考核政绩,现在完全是政府的人为行为,所以,有人叫这是“抢劫数量考绩法”。

“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”上作为不多,很难想象对于保障中低收入城镇家庭和平抑商品房价格能起到多大的作用。政府对房价所定的基调是“稳定”,这其实是“稳定高房价”,也就是说房价可以涨,但只能慢慢涨。

NBD:限制房价,我们可不可以用修改《房地产法》的形式加以规范?

秦兵:实际就应该修改《房地产法》。比如说,规定两年之内不允许交易。仅就这一规定,房地产投机就会大幅缩水,房价就会降下来。前段时间,有大陆号称百亿的房地产商到台湾囤地炒房,台湾相关部门立马出台政策,规定两年之内不允许出售交易,效果就很好,我们也可以采取这种办法。现在,是温总理采取具体措施的时候了:一是让地方政府彻底退出土地拍卖序列;二是地方政府通过不动产税来获得收益;三是购买商品房后,两年之内或是五年之内不允许买卖交易。最后,我建议在全国人大组成全国房地产委员会,专门治理房地产业。

结束语:中国13亿人口,大多数是普通工薪阶层,拥有住房是很多人的梦想。但是目前的高房价,将大部分人挡在楼市的大门之外。现在,国土部已经出手,国资委也已经出手,我们希望有更多的国务院部委出手,形成合力,完成温家宝总理在今年《政府工作报告》中提出的调控房价目标。按照3月17日召开的国务院常务会议的要求,如果有关部门没有在一年之内解决问题,将遭到严肃处理,让我们看政府部门的实际行动吧。

访谈记者

每经记者:徐奎松 宛霞 张敏 实习记者:胡岩

访谈嘉宾

秦 兵 北京京华律师事务所律师陈云峰 北京华业地产副总经理曹建海 社科院工经所研究员冯 科 北大房地产金融研究中心主任邹晓云 中国土地勘测规划院副总工程师

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